La loi Pinel pour défiscaliser

Comme

vous le savez probablement, la loi PINEL est un régime fiscal d’investissement dans de nouveaux biens immobiliers qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du coût de l’immeuble pendant 12 ans. La loi PINEL peut être une excellente stratégie d’investissement qui réduira votre impôt sur le revenu grâce à une exonération fiscale importante… mais surtout faire un bon investissement immobilier pour ceux qui sauront éviter les nombreux pièges ! C’ est la pierre angulaire de votre projet : l’exonération fiscale pour le plaisir de taxer n’a aucun intérêt. La fiscalité fiscale n’est jamais un objectif. Avant de chercher une réduction d’impôt sur le revenu, vous devez chercher à faire un bon investissement, c’est-à-dire un investissement rentable ! Le retour sur investissement doit être votre priorité absolue ! La taxe fiscale n’est qu’un avantage supplémentaire qui devra convertir un bon investissement… en un excellent investissement. En tant que tel, l’investisseur immobilier tenté par la loi PINEL devra être particulièrement sélectif et ne vous contentez pas d’écouter le beau discours commercial du conseiller en gestion d’actifs, du vendeur fiscal ou de l’agent immobilier qui n’a rien à vous vendre. N’oubliez pas que ces professionnels sont rémunérés par une commission comprise entre 8% et 10% sur le prix de vente de l’immeuble, soit entre 15.000€ et 20.000€ de commission pour un immeuble évalué à 200.000€. Cette méthode de rémunération corrompt le but du conseil de votre interlocuteur ! Vous devrez donc multiplier les contacts et, surtout, faire votre propre analyse du marché. ( Une première étape pour comprendre votre investissement immobilier et vous donner les moyens d’éviter les pièges est d’acheter mon dernier livre « Investir dans l’immobilier « ).

Résumé du cadre fiscal de la loi PINEL 2020.

La loi PINEL est :

· Investir dans un nouveau bâtiment, acheté dans VEFA ou construit par le contribuable par l’intermédiaire d’un constructeur de maisons individuelles  ;

· Investir dans un zone considérée comme manquante dans le logement dans lequel il ya une forte tension locative  ;

Dans les zones ABIs (comprend Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) ;Il s’agit d’investir dans une zone A, Abis ou B1 (voir » Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ?  »). Dans l’attente d’un nouveau zonage pour 2019, les zones éligibles sont les suivantes : éligible à la loi PINEL en 2018 ;Dans la partie A (comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ; Admissible à la loi PINEL en 2018 ; Dans la zone B1 (comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Grande Couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’outre-mer, la Corse et d’autres îles non reliées au continent ; Admissibilité au Loi PINEL en 2020 ;

· Bénéficiez d’une réduction de l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient de l’immeuble, en raison de :

    • 2 % par an pour les neuf premières années du bail ;
    • 1% par an pour 10, 11 et 12 ans de location.

· Imposition des loyers nets des charges et des intérêts d’emprunt perçus par l’investisseur dans PINEL à l’impôt sur le revenu de la catégorie des revenus de propriété ,

Cet impôt réduit mécaniquement l’attrait de la réduction d’impôt pour les investisseurs imposés sur le revenu dans les tranches marginales les plus élevées. En fin de compte, c’est encore un très bon système fiscal qui permettra aux contribuables à faible taux d’imposition (TMI à 14%) de bénéficier d’une réduction significative de l’impôt sur le revenu pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et aux contribuables fortement taxés (TMI à 30%, 41% ou 45%) d’être très bas sur le revenu foncier reçu (et ce n’est pas déjà faux).

· Le locataire doit avoir des ressources limitées dont plafond est fixé par décret

 :

Ressources annuelles maximales (revenu fiscal de référence 2018) par zone géographique — Bail conclu en 2020 — Metropolis

Composition de la maison fiscale Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352€ 28 217€ 28 217€
Couple 57 489€ 57 489€ 41 868€ 37 861€ 37 861€
1 personne à charge 75 361€ 69 105€ 50 349€ 45 314€ 45 314€
2 personnes à charge 89 439€ 82 776€ 60 783€ 54 705€ 54 705€
3 personnes à charge 107 053€ 97 991€ 71 504€ 64 354€ 64 354€
4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ 80 584€ 72 526€ 72 526€
Supplément par personne à charge supplémentaire 13 421€ 12,286€ 8 990€ 8,089€ 8,089€

· Le loyer sera plafonné selon un tarif maximum par m² :

Plafonds mensuels des loyers au m², hors charges, pour les baux conclus en France métropolitaine

2019
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
2020
Zone A bis 17,17 € 17,43 €
Zone A 12,75 € 12,95 €
Zone B1 10,28 € 10,44 €
Zone B2 (sur agrément) 8,93 € 9,07 €

Commentaire réussir son investissement en loi PINEL en 2020 ?

Astuce Un seul : Contrôlez le prix d’achat de votre bien ! Vous devez négocier afin de ne pas surpayer le prix de vente de votre nouvel appartement ou maison éligible au PINEL loi. Le contrôle du prix d’achat est le secret d’un investissement réussi. Rappelez-vous que certaines méthodes de distribution multiplient les intermédiaires et donc leur rémunération, qui est ajoutée au prix de revient de votre bâtiment. Entre promoteurs, distributeurs grossistes, banques, conseillers en gestion de patrimoine, agents immobiliers, notaire… Parfois, jusqu’à 30% du prix d’achat de votre PINEL vont dans la rémunération des intermédiaires. Une stratégie consiste simplement à contourner ces intermédiaires en maîtrisant la construction. Pour investir dans la loi PINEL, vous pouvez acheter un appartement sur plan… mais vous pouvez également acheter un petit terrain sur lequel vous pouvez construire une maison par un constructeur d’une maison individuelle ou rénover une maison ancienne (voir « Pinel vieux réhabilité : Impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?  ») Pour mémoire, le prix de la construction de maisons neuves est proche de 1500€ /m², et ce partout en France ! Le salaire des maçons et le prix du bloc est le même partout en France.(cf. »Quel est le prix de la construction d’une nouvelle maison éligible en vertu de la loi PINEL ?  »). Ainsi, construire une maison de 100m² sur un terrain acheté 100 000€, c’est réaliser un investissement PINEL de 250 000€ et bénéficier d’une exonération fiscale de 52500€ sur 12 ans ! Imbattable ! Ps : Avant de commencer, vous avez vraiment besoin d’acheter mon livre « Investir dans l’immobilier « , vous trouverez toutes nos stratégies et conseils.

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