Como
probablemente ya lo saben, la ley PINEL es un régimen fiscal de inversión en nuevos bienes inmobiliarios que permite a los inversores beneficiarse de una reducción de impuestos de hasta el 21% del costo del inmueble durante 12 años. La ley PINEL puede ser una excelente estrategia de inversión que reducirá su impuesto sobre la renta gracias a una importante exención fiscal… pero sobre todo, hacer una buena inversión inmobiliaria para aquellos que sepan evitar las numerosas trampas. ¡Es la piedra angular de su proyecto: la exención fiscal por el placer de gravar no tiene ningún interés! La fiscalidad nunca es un objetivo. Antes de buscar una reducción del impuesto sobre la renta, debe buscar hacer una buena inversión, es decir, ¡una inversión rentable! ¡El retorno de la inversión debe ser su máxima prioridad! La reducción fiscal no es más que un beneficio adicional que deberá convertir una buena inversión… en una excelente inversión. Como tal, el inversor inmobiliario tentado por la ley PINEL deberá ser particularmente selectivo y no contentarse con escuchar el bonito discurso comercial del asesor en gestión de activos, del vendedor fiscal o del agente inmobiliario que no tiene nada que venderle. No olvide que estos profesionales son remunerados por una comisión que varía entre el 8% y el 10% del precio de venta del inmueble, es decir, entre 15.000€ y 20.000€ de comisión para un inmueble valorado en 200.000€. Este método de remuneración corrompe el propósito del consejo de su interlocutor. Por lo tanto, deberá multiplicar los contactos y, sobre todo, hacer su propio análisis del mercado.( Un primer paso para entender su inversión inmobiliaria y darle las herramientas para evitar trampas es comprar mi último libro «Invertir en inmobiliario»).
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Resumen del marco fiscal de la ley PINEL 2020.
La ley PINEL es:
· Invertir en un nuevo edificio, adquirido en VEFA o construido por el contribuyente a través de un constructor de casas individuales;
· Invertir en una zona considerada como deficitaria en vivienda donde hay una fuerte tensión locativa;
En las zonas ABIs (incluye París y 29 comunas de la pequeña corona parisina); se trata de invertir en una zona A, Abis o B1 (ver “¿Una nueva reforma del zonaje PINEL en la ley de finanzas 2019?”). A la espera de un nuevo zonaje para 2019, las zonas elegibles son las siguientes: elegibles para la ley PINEL en 2018; En la parte A (incluye la parte aglomerada de la Île-de-France, la Costa Azul y la parte francesa de la aglomeración ginebrina); Admisible a la ley PINEL en 2018; En la zona B1 (incluye las aglomeraciones de más de 250,000 habitantes, la Gran Corona parisina, algunas ciudades caras como Annecy, Bayona, Cluses, Chambéry, Saint-Malo o La Rochelle, los departamentos de ultramar, Córcega y otras islas no conectadas al continente; Admisibilidad a la Ley PINEL en 2020; 
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· Beneficiarse de una reducción del impuesto sobre la renta que puede alcanzar hasta el 21% del precio de coste del inmueble, debido a:
-
- 2% por año durante los primeros nueve años del alquiler;
- 1% por año durante los años 10, 11 y 12 de alquiler.
· Imposición de los alquileres netos de cargas e intereses de préstamo percibidos por el inversor en PINEL al impuesto sobre la renta de la categoría de ingresos de propiedad,
Este impuesto reduce mecánicamente el atractivo de la reducción de impuestos para los inversores gravados sobre la renta en los tramos marginales más altos. Al final, sigue siendo un muy buen sistema fiscal que permitirá a los contribuyentes de bajo tipo impositivo (TMI al 14%) beneficiarse de una reducción significativa del impuesto sobre la renta durante 6 años, 9 años o 12 años, y a los contribuyentes altamente gravados (TMI al 30%, 41% o 45%) estar muy bajos sobre los ingresos de propiedad recibidos (y esto no es ya incorrecto).
· El inquilino debe tener recursos limitados cuyo techo está fijado por decreto
:
| Composición de la unidad fiscal | Zona A bis | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 38 465€ | 38 465€ | 31 352€ | 28 217€ | 28 217€ |
| Pareja | 57 489€ | 57 489€ | 41 868€ | 37 861€ | 37 861€ |
| 1 persona a cargo | 75 361€ | 69 105€ | 50 349€ | 45 314€ | 45 314€ |
| 2 personas a cargo | 89 439€ | 82 776€ | 60 783€ | 54 705€ | 54 705€ |
| 3 personas a cargo | 107 053€ | 97 991€ | 71 504€ | 64 354€ | 64 354€ |
| 4 personas a cargo | 120 463€ | 110 271€ | 80 584€ | 72 526€ | 72 526€ |
| Suplemento por cada persona a cargo adicional | 13 421€ | 12,286€ | 8 990€ | 8,089€ | 8,089€ |
· El alquiler estará limitado según una tarifa máxima por m²:
| Localización de la vivienda | Límites mensuales de alquiler por m² | |
|---|---|---|
| 2020 | ||
| Zona A bis | 17,17 € | 17,43 € |
| Zona A | 12,75 € | 12,95 € |
| Zona B1 | 10,28 € | 10,44 € |
| Zona B2 (con aprobación) | 8,93 € | 9,07 € |
¿Cómo tener éxito en su inversión en la ley PINEL en 2020?
Consejo Uno solo: ¡Controle el precio de compra de su propiedad! Debe negociar para no sobrepagar el precio de venta de su nuevo apartamento o casa elegible para la ley PINEL. El control del precio de compra es el secreto de una inversión exitosa. Recuerde que ciertos métodos de distribución multiplican los intermediarios y, por lo tanto, su remuneración, que se suma al precio de coste de su edificio. Entre promotores, distribuidores mayoristas, bancos, asesores en gestión de patrimonio, agentes inmobiliarios, notarios… A veces, hasta el 30% del precio de compra de su PINEL va a la remuneración de los intermediarios. Una estrategia consiste simplemente en eludir a estos intermediarios controlando la construcción. Para invertir en la ley PINEL, puede comprar un apartamento sobre plano… pero también puede comprar un pequeño terreno en el que puede construir una casa a través de un constructor de casas individuales o renovar una casa antigua (ver “Pinel viejo rehabilitado: Impuesto sobre la renta e invertir en inmobiliario antiguo. ¿Oportunidad?”). Para su información, el precio de la construcción de casas nuevas está cerca de 1500€/m², ¡y esto en toda Francia! El salario de los albañiles y el precio del bloque es el mismo en toda Francia.(cf. “¿Cuál es el precio de la construcción de una nueva casa elegible en virtud de la ley PINEL?”). Así, construir una casa de 100m² en un terreno comprado por 100 000€, es realizar una inversión PINEL de 250 000€ y beneficiarse de una exención fiscal de 52500€ durante 12 años. ¡Imbatible! Ps: Antes de comenzar, realmente necesita comprar mi libro «Invertir en inmobiliario», encontrará todas nuestras estrategias y consejos.
Etiqueta: ¿cómo desgravarse con la ley Pinel?