Come
Probabilmente saprete che la legge PINEL è un regime fiscale di investimento in nuovi beni immobiliari che consente agli investitori di beneficiare di una riduzione fiscale fino al 21% del costo dell’immobile per 12 anni. La legge PINEL può essere una strategia d’investimento eccellente che ridurrà la vostra imposta sul reddito grazie a una significativa esenzione fiscale… ma soprattutto rappresenta un buon investimento immobiliare per coloro che sapranno evitare i numerosi tranelli! È la pietra angolare del vostro progetto: l’esenzione fiscale per il piacere di tassare non ha alcun senso. La tassazione non è mai un obiettivo. Prima di cercare una riduzione dell’imposta sul reddito, dovete cercare di fare un buon investimento, cioè un investimento redditizio! Il ritorno sull’investimento deve essere la vostra massima priorità! La tassazione è solo un vantaggio aggiuntivo che deve trasformare un buon investimento… in un eccellente investimento. In quanto tale, l’investitore immobiliare tentato dalla legge PINEL dovrà essere particolarmente selettivo e non accontentarsi di ascoltare il bel discorso commerciale del consulente in gestione patrimoniale, del venditore fiscale o dell’agente immobiliare che non ha nulla da vendere. Non dimenticate che questi professionisti sono remunerati con una commissione compresa tra l’8% e il 10% sul prezzo di vendita dell’immobile, ovvero tra 15.000€ e 20.000€ di commissione per un immobile valutato 200.000€. Questo metodo di remunerazione corrompe l’obiettivo del consiglio del vostro interlocutore! Dovrete quindi moltiplicare i contatti e, soprattutto, fare la vostra analisi di mercato. (Un primo passo per comprendere il vostro investimento immobiliare e darvi i mezzi per evitare i tranelli è acquistare il mio ultimo libro «Investire nell’immobiliare».)
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Riepilogo del quadro fiscale della legge PINEL 2020.
La legge PINEL è:
· Investire in un nuovo edificio, acquistato in VEFA o costruito dal contribuente tramite un costruttore di case individuali ;
· Investire in una zona considerata carente di alloggi in cui c’è una forte tensione locativa ;
Nelle zone ABIs (comprende Parigi e 29 comuni della piccola corona parigina) ;si tratta di investire in una zona A, Abis o B1 (vedi » Una nuova riforma della zonizzazione PINEL nella legge di bilancio 2019 ? »). In attesa di una nuova zonizzazione per il 2019, le zone ammissibili sono le seguenti: ammissibile alla legge PINEL nel 2018 ;nella parte A (comprende la parte aggregata dell’Île-de-France, la Costa Azzurra e la parte francese dell’agglomerato ginevrino) ; ammissibile alla legge PINEL nel 2018; nella zona B1 (comprende le agglomerazioni di oltre 250.000 abitanti, la Grande Corona parigina, alcune città costose come Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo o La Rochelle, i dipartimenti d’oltremare, la Corsica e altre isole non collegate al continente; ammissibilità alla legge PINEL nel 2020 ; 
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· Beneficiare di una riduzione dell’imposta sul reddito fino al 21% del prezzo di costo dell’immobile, a causa di:
-
- 2% all’anno per i primi nove anni del contratto di locazione;
- 1% all’anno per il 10°, 11° e 12° anno di locazione.
· Imposizione dei canoni netti delle spese e degli interessi passivi percepiti dall’investitore nella legge PINEL all’imposta sul reddito della categoria dei redditi da proprietà ,
Questa imposta riduce meccanicamente l’attrattiva della riduzione fiscale per gli investitori tassati sul reddito nelle fasce marginali più elevate. In fin dei conti, è ancora un ottimo sistema fiscale che consentirà ai contribuenti a bassa tassazione (TMI al 14%) di beneficiare di una riduzione significativa dell’imposta sul reddito per 6 anni, 9 anni o 12 anni, e ai contribuenti fortemente tassati (TMI al 30%, 41% o 45%) di essere molto bassi sul reddito fondiario ricevuto (e questo non è già sbagliato).
· Il locatario deve avere risorse limitate il cui tetto è fissato per decreto
:
| Composizione della casa fiscale | Zona A bis | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|---|
| Persona sola | 38 465€ | 38 465€ | 31 352€ | 28 217€ | 28 217€ |
| Coppia | 57 489€ | 57 489€ | 41 868€ | 37 861€ | 37 861€ |
| 1 persona a carico | 75 361€ | 69 105€ | 50 349€ | 45 314€ | 45 314€ |
| 2 persone a carico | 89 439€ | 82 776€ | 60 783€ | 54 705€ | 54 705€ |
| 3 persone a carico | 107 053€ | 97 991€ | 71 504€ | 64 354€ | 64 354€ |
| 4 persone a carico | 120 463€ | 110 271€ | 80 584€ | 72 526€ | 72 526€ |
| Supplemento per ogni persona a carico aggiuntiva | 13 421€ | 12,286€ | 8 990€ | 8,089€ | 8,089€ |
· Il canone sarà limitato secondo una tariffa massima per m² :
| Localizzazione dell’immobile | Limiti mensili del canone al m² | |
|---|---|---|
| 2020 | ||
| Zona A bis | 17,17 € | 17,43 € |
| Zona A | 12,75 € | 12,95 € |
| Zona B1 | 10,28 € | 10,44 € |
| Zona B2 (su autorizzazione) | 8,93 € | 9,07 € |
Come avere successo nel proprio investimento in legge PINEL nel 2020 ?
Consiglio Un solo: Controlla il prezzo d’acquisto del tuo immobile! Devi negoziare per non pagare eccessivamente il prezzo di vendita del tuo nuovo appartamento o casa idonea alla legge PINEL. Il controllo del prezzo d’acquisto è il segreto di un investimento riuscito. Ricorda che alcuni metodi di distribuzione moltiplicano gli intermediari e quindi la loro remunerazione, che si aggiunge al prezzo di costo del tuo edificio. Tra promotori, distributori all’ingrosso, banche, consulenti in gestione patrimoniale, agenti immobiliari, notai… A volte, fino al 30% del prezzo d’acquisto del tuo PINEL va nella remunerazione degli intermediari. Una strategia consiste semplicemente nel bypassare questi intermediari controllando la costruzione. Per investire nella legge PINEL, puoi acquistare un appartamento su carta… ma puoi anche acquistare un piccolo terreno su cui puoi costruire una casa tramite un costruttore di case individuali o ristrutturare una casa antica (vedi « Pinel vecchio riabilitato: Imposta sul reddito e investire nell’immobiliare antico. Opportunità? ») Per memoria, il prezzo della costruzione di case nuove è vicino a 1500€ /m², e questo ovunque in Francia! Il salario dei muratori e il prezzo del blocco sono gli stessi ovunque in Francia.(cf. »Qual è il prezzo della costruzione di una nuova casa idonea ai sensi della legge PINEL ? »). Così, costruire una casa di 100m² su un terreno acquistato a 100.000€, significa realizzare un investimento PINEL di 250.000€ e beneficiare di un’esenzione fiscale di 52.500€ per 12 anni! Imbattibile! Ps: Prima di iniziare, hai davvero bisogno di acquistare il mio libro «Investire nell’immobiliare», troverai tutte le nostre strategie e consigli.
Tag : come defiscalizzare con la legge Pinel?