Comme
você provavelmente sabe, a lei PINEL é um regime fiscal de investimento em novos bens imobiliários que permite aos investidores se beneficiarem de uma redução de imposto de até 21% do custo do imóvel durante 12 anos. A lei PINEL pode ser uma excelente estratégia de investimento que reduzirá seu imposto de renda graças a uma isenção fiscal significativa… mas, acima de tudo, é um bom investimento imobiliário para aqueles que souberem evitar as inúmeras armadilhas! É a pedra angular do seu projeto: a isenção fiscal para o prazer de tributar não tem nenhum interesse. A tributação fiscal nunca é um objetivo. Antes de buscar uma redução do imposto de renda, você deve buscar fazer um bom investimento, ou seja, um investimento rentável! O retorno sobre o investimento deve ser sua prioridade absoluta! A tributação fiscal é apenas uma vantagem adicional que deve converter um bom investimento… em um excelente investimento. Como tal, o investidor imobiliário tentado pela lei PINEL deve ser particularmente seletivo e não se contentar em ouvir o belo discurso comercial do consultor de gestão de ativos, do vendedor fiscal ou do agente imobiliário que não tem nada a lhe vender. Não se esqueça de que esses profissionais são remunerados por uma comissão que varia entre 8% e 10% sobre o preço de venda do imóvel, ou seja, entre 15.000€ e 20.000€ de comissão para um imóvel avaliado em 200.000€. Este método de remuneração corrompe o objetivo do conselho do seu interlocutor! Portanto, você deve multiplicar os contatos e, acima de tudo, fazer sua própria análise de mercado. (Uma primeira etapa para entender seu investimento imobiliário e se dar os meios de evitar as armadilhas é comprar meu último livro “Investir em imóveis”).
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Resumo do quadro fiscal da lei PINEL 2020.
A lei PINEL é:
· Investir em um novo edifício, adquirido em VEFA ou construído pelo contribuinte através de um construtor de casas individuais ;
· Investir em uma zona considerada carente em habitação onde há uma forte pressão locativa ;
Nas zonas ABIs (inclui Paris e 29 municípios da pequena coroa parisiense) Trata-se de investir em uma zona A, Abis ou B1 (veja “Uma nova reforma da zonagem PINEL na lei de finanças 2019?”). Aguardando uma nova zonagem para 2019, as zonas elegíveis são as seguintes: elegíveis para a lei PINEL em 2018;Na parte A (inclui a parte aglomerada da Île-de-France, a Costa Azul e a parte francesa da aglomeração de Genebra); Elegível para a lei PINEL em 2018; Na zona B1 (inclui as aglomerações com mais de 250.000 habitantes, a Grande Coroa parisiense, algumas cidades caras como Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, os departamentos ultramarinos, a Córsega e outras ilhas não conectadas ao continente; Elegibilidade à Lei PINEL em 2020; 
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· Beneficie-se de uma redução do imposto de renda que pode chegar a 21% do preço de custo do imóvel, devido a:
-
- 2% por ano para os nove primeiros anos do aluguel;
- 1% por ano para os 10, 11 e 12 anos de locação.
· Imposição dos aluguéis líquidos das despesas e dos juros de empréstimos recebidos pelo investidor na PINEL ao imposto de renda da categoria de rendimentos de propriedade ,
Este imposto reduz mecanicamente o apelo da redução do imposto para os investidores tributados sobre a renda nas faixas marginais mais altas. No final, ainda é um sistema fiscal muito bom que permitirá aos contribuintes de baixa taxa de imposto (TMI a 14%) se beneficiarem de uma redução significativa do imposto de renda durante 6 anos, 9 anos ou 12 anos, e aos contribuintes fortemente tributados (TMI a 30%, 41% ou 45%) serem muito baixos sobre a renda imobiliária recebida (e isso já não é errado).
· O inquilino deve ter recursos limitados cujo teto é fixado por decreto
:
| Composição da casa fiscal | Zona A bis | Zona A | Zona B1 | Zona B2 | Zona C |
|---|---|---|---|---|---|
| Pessoa sozinha | 38 465€ | 38 465€ | 31 352€ | 28 217€ | 28 217€ |
| Casal | 57 489€ | 57 489€ | 41 868€ | 37 861€ | 37 861€ |
| 1 pessoa a cargo | 75 361€ | 69 105€ | 50 349€ | 45 314€ | 45 314€ |
| 2 pessoas a cargo | 89 439€ | 82 776€ | 60 783€ | 54 705€ | 54 705€ |
| 3 pessoas a cargo | 107 053€ | 97 991€ | 71 504€ | 64 354€ | 64 354€ |
| 4 pessoas a cargo | 120 463€ | 110 271€ | 80 584€ | 72 526€ | 72 526€ |
| Suplemento por pessoa a cargo adicional | 13 421€ | 12,286€ | 8 990€ | 8,089€ | 8,089€ |
· O aluguel será limitado de acordo com uma tarifa máxima por m²:
| Localização do imóvel | Limites mensais de aluguel por m² | |
|---|---|---|
| 2020 | ||
| Zona A bis | 17,17 € | 17,43 € |
| Zona A | 12,75 € | 12,95 € |
| Zona B1 | 10,28 € | 10,44 € |
| Zona B2 (sob aprovação) | 8,93 € | 9,07 € |
Como ter sucesso no seu investimento na lei PINEL em 2020?
Dica Uma só: Controle o preço de compra do seu imóvel! Você deve negociar para não pagar a mais pelo preço de venda do seu novo apartamento ou casa elegível pela lei PINEL. O controle do preço de compra é o segredo de um investimento bem-sucedido. Lembre-se de que alguns métodos de distribuição multiplicam os intermediários e, portanto, sua remuneração, que é adicionada ao preço de custo do seu edifício. Entre promotores, distribuidores atacadistas, bancos, consultores em gestão de patrimônio, agentes imobiliários, notários… Às vezes, até 30% do preço de compra do seu PINEL vai para a remuneração dos intermediários. Uma estratégia consiste simplesmente em contornar esses intermediários dominando a construção. Para investir na lei PINEL, você pode comprar um apartamento na planta… mas também pode comprar um pequeno terreno no qual você pode construir uma casa por um construtor de casas individuais ou reformar uma casa antiga (veja “Pinel velho reabilitado: Imposto de renda e investir em imóveis antigos. Oportunidade?”). Para memória, o preço da construção de casas novas é próximo de 1500€/m², e isso em toda a França! O salário dos pedreiros e o preço do bloco é o mesmo em toda a França.(cf. “Qual é o preço da construção de uma nova casa elegível sob a lei PINEL?”). Assim, construir uma casa de 100m² em um terreno comprado por 100.000€, é realizar um investimento PINEL de 250.000€ e beneficiar de uma isenção fiscal de 52.500€ ao longo de 12 anos! Imbatível! Ps: Antes de começar, você realmente precisa comprar meu livro “Investir em imóveis”, você encontrará todas as nossas estratégias e conselhos.
Tag: como desonerar com a lei Pinel?